Wenn die Frist für einen Baukredit ausläuft, können Kreditnehmer jede Menge Geld sparen und viel Ärger vermeiden. Das Immobilienbüro Gottschalk erläutert, was Kreditnehmer beim Thema Sondertilgung, bei der Löschung der Grundschuld oder beim Verkauf einer Immobilie unbedingt beachten sollten.
Weniger Zinslast durch schnellere Entschuldung
Bauherren, die schneller ihren Kredit schuldenfrei hinter sich lassen, müssen weniger Zinsen bezahlen. In der Regel legen sie als Bauherr bereits zum Abschluss des Kreditvertrags einen bestimmten Prozentsatz für die Tilgungsrate fest. Außerdem besteht üblicherweise die Möglichkeit, durch Sondertilgungen die Darlehenssumme rascher zu verringern.
Wenn das Ende der vereinbarten Kreditlaufzeit naht, genügt es oftmals, die maximal zulässige Sondertilgung zu nutzen, um die Restschuld schneller als vorgesehen zu verringern. Als Kreditnehmer sollten sie in einen Blick in ihren Kreditvertrag werfen und ermitteln, wie hoch die Höhe der Sondertilgung ausfallen darf, um keinen Zinszuschlag seitens der Bank zu riskieren. Ein durchweg gängiger Wert beläuft sich hierbei auf fünf Prozent.
Allerdings gibt es auch Kreditverträge, welche eine jährliche Sondertilgung durch einen Wert für die Gesamtlaufzeit des Darlehens festlegen. Das können zum Beispiel 25 Prozent der Finanzierungssumme sein. Ein kurzer Blick in das Kleingedruckte des Kreditvertrages hilft ihnen dabei, diese Summe neben den regulären Raten richtig abzuschätzen.
Vorzeitige Kündigung des Kreditvertrags
Nach Ablauf von zehn Jahren können sie ihren Kreditvertrag kündigen, ohne dass das Kreditinstitut von ihnen eine Entschädigung für den Zinsverlust verlangen darf. Beginn der zehnjährigen Frist ist der Tag, an dem die Bank die Kreditsumme an sie ausbezahlt hat. Die Frist findet auch dann Geltung, wenn die vereinbarte Zinsbindung länger als zehn Jahre andauert. Innerhalb eines Zeitraums von sechs Monaten können sie Baukredite kündigen.
Schuldner, die vor dem Ablauf der Zehnjahresfrist ihren Kredit kündigen möchten, müssen an die Bank eine so genannte Vorfälligkeitsentschädigung entrichten. Für eine möglichst exakte Kalkulation sollten sie die Erträge aus Pfandbriefen als alternative Geldanlage nutzen. Gesetzliche Vorgaben zur Berechnung der Entschädigung gibt es bislang nicht. Aus einem Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH) aus dem Jahr 2016 geht jedoch eindeutig hervor, dass Kreditinstitute bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung die Summe der möglichen Sondertilgungen durch den Kreditnehmer zwingend berücksichtigen müssen (XI ZR 388/14). Somit muss eine Bank also bei ihrer Rechnung davon ausgehen, dass der Kreditnehmer alle Sondertilgungen in vollem Umfang genutzt hat.
Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung muss darüber hinaus von der Bank sowohl vollständig als auch verständlich gegenüber dem Kunden erklärt sein. Das Immobilienbüro Gottschalk empfiehlt daher, das von der Bank erhaltene Schreiben auf folgende wichtige Informationen zu prüfen:
1. Wie hoch ist der Wiederanlagezins, mit dem die Bank die vorzeitige Ablösung des Darlehens gerechnet hat. Die Nennung der Quelle für den angesetzten Zinssatz ist hierbei vorgeschrieben.
2. Die Bank muss angeben, wie hoch die Verwaltungskosten ausfallen, welche bei einer vorzeitigen Ablösung des Darlehens nicht mehr anfallen.
3. Das Kreditinstitut muss dem Kreditnehmer mitteilen, wie viel Risikokosten zugunsten des Kreditnehmers abgezogen wurden.
4. Wie hoch der Umfang für Sondertilgungen kalkuliert wurde.
5. Die Nennung der Gebührenhöhe, welche von der Bank zur Berechnung für die Vorfälligkeitsentschädigung erhoben wurden.
Ob die erhobene Vorfälligkeitsentschädigung gerechtfertigt ist, können sie durch einen unabhängigen Berater prüfen lassen. Nicht selten kommt es vor, dass Gutachter einen niedrigeren Wert ermitteln. Sowohl Verbraucherzentralen als auch Honorarberater bieten diese Überprüfungen an. Der BGH folgt dieser Möglichkeit und erachtet die Überprüfung als grundsätzlich zulässig (XI ZR 285/03).
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